Le contenu des obligations du chef d’entreprise en matière de diagnostics immobiliers
Le chef d’entreprise bailleur ou vendeur
Le chef d’entreprise pourra avoir besoin de recourir aux diagnostics immobiliers dans le cadre de la vente d’un bien, mais également en endossant le rôle de bailleur, souhaitant louer un ou plusieurs locaux commerciaux ou un local d’habitation via notamment un bail mobilité.
Une obligation d’information via des diagnostics obligatoires à la vente et location
Pour tout local dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante doit être tenu à la disposition des locataires ou acquéreurs. A défaut d’amiante, ce diagnostic est d’une validité permanente.
Un diagnostic de performance énergétique, à renouveler au bout de 10 ans- est obligatoire pour tous les logements construits.
Les biens d’habitation situés dans une zone concernée par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques doivent faire l’objet d’un état des risques et pollution – aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués.
Ce diagnostic est valable 6 mois.
Un constat des risques d’exposition au plomb doit être élaboré pour tous les logements construits avant le 1erjanvier 1949. Sa validité est d’un an en cas de vente et de six ans pour la location. Non obligatoire dans le cadre du bail commercial, il demeure fortement conseillé.
Enfin, les immeubles comportant une installation réalisée depuis plus de 15 ans doivent faire l’objet d’un état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité. La durée de validité est de 6 ans pour la location, 3 ans pour la vente.
Des diagnostics obligatoires aux seules ventes
Un état relatif à la présence de termites dans le bâtiment concerne les logements situés dans les zones ou des foyers de termites ont été identifiés par arrêté préfectoral. Sa validité est de 6 mois.
Une attestation de surface privative (loi Carrez) devra être établie lors de tout vente d’un lot d’immeuble en copropriété. Sa validité est permanente en l’absence de modification de la surface privative.
Les risques et responsabilités du chef d’entreprise
Le risque pour le chef d’entreprise, à défaut de communication des diagnostics au preneur, est que celui-ci sollicite la résolution du bail ou une réduction du loyer.
Le locataire commercial devra prouver son préjudice et notamment le lien de causalité entre le défaut d’information et la dépréciation du local.
Dans le cadre d’une vente, il convient de distinguer la vente des murs et la vente du fonds de commerce. En effet, dans le second cas (et non le 1er ndlr), aucun diagnostic n’est obligatoire.
Il sera pourtant conseillé de faire réaliser ceux-ci afin de s’assurer que le fonds est conforme à sa description.
Attention, si le vendeur ne peut être tenu responsable d’un diagnostic erroné (seule la responsabilité du diagnostiqueur pouvant être engagée), il doit cependant s’assurer de la bonne réception par l’acquéreur des diagnostics.
A défaut de communication des diagnostics, la clause exonératoire des vices cachés ne peut être mise en œuvre.
Bon à savoir
Quelle est l’obligation du chef d’entreprise dans le cadre de travaux ?
Tout travaux de démolition sur des bâtiments construits avant le 1er juillet 1997 nécessitent que soit constitué un dossier amiante proposant des mesures afin d’en réduire les dangers. Un repérage avant tout travaux devra être réalisé et un plan de retrait -permettant de protéger les intervenants sur le chantier -transmis à l’inspection du travail un mois avant leur démarrage.
ARTICLE PUBLIE DANS LE PROGRES LE 12 MARS 2019