Vous avez été plusieurs à nous interroger sur la loi du 19 novembre 2024 qui vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.
Comme vous le savez sans doute, cette loi a pour objectif notamment de favoriser l’implantation de résidences principales dans les zones tendues en élargissant les pouvoirs de réglementation des élus locaux et en réduisant les avantages fiscaux octroyés aux logements de tourisme.
Les modifications apportées peuvent être divisées en 5 volets distincts :
La modification des obligations pour les locations de meublés touristiques
Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration (enregistrement auprès d’un téléservice national dédié). Le loueur devra donc apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme.
Ce texte généralise ainsi à toutes les communes la procédure de déclaration soumise à enregistrement.
Des nouveaux taux d’abattements fiscaux
La loi revient sur la niche fiscal AirBnb en modifiant le régime fiscal « micro‑BIC » des meublés de tourisme.
Elle abaisse ainsi l’abattement fiscal à :
➢50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 71 % aujourd’hui dans la limite de 188 700 €) ;
➢30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels (contre 50 % aujourd’hui dans la limite de 77 700 €).
Ces nouveaux taux d’abattement s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Pour les revenus 2024, les taux seront apparemment ceux actuels.
Une obligation de décence énergétique :
La loi prévoit que les niveaux de performance énergétique d’un logement décent définis notamment à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 devront également être respectés par les logements loués en meublé de tourisme.
Ces logements devront ainsi attester d’un DPE classé :
➢Au moins F en 2025 ;
➢E en 2028 ;
➢Entre A et D à partir de 2034 pour tous les meublés de tourisme actuels et futurs.
Ce dispositif s’applique uniquement en France métropolitaine.
A noter que dans les communes où le propriétaire doit solliciter un changement d’usage (au sens de l’article L.631-7 du CCH) afin de procéder à la location, la demande devra être accompagnée d’un DPE répondant aux critères de performance fixés par le calendrier actuel.
Par ailleurs, le maire peut désormais demander à tout moment au propriétaire d’un meublé de tourisme le DPE en cours de validité. Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour le fournir. À l’expiration de ce délai, l’absence de transmission du DPE est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour, recouvrée au profit de la commune.
A noter enfin que le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé de tourisme et qui ne respecte pas les niveaux de performance d’un logement décent […] sera puni d’une amende administrative dont le montant ne pourra excéder 5 000 € par local concerné.
Une exception toutefois, cette obligation de décence énergétique ne s’appliquera pas lorsque ladite location touristique constitue la résidence principale du bailleur.
Des pouvoirs étendus du maire
Les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et ainsi réserver des secteurs dans leur plan local d’urbanisme (PLU) pour les constructions de résidences principales (au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir pour rappel celui qui a sa résidence dans les lieux au moins 8 mois par an).
À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd’hui). Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune.
D’autre part, les maires pourront prononcer 2 nouvelles amendes administratives de :
➢10 000 € maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme ;
➢20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
De plus, les communes dotées d’un règlement de changement d’usage pourront étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.
Une modification des règles en matière de copropriété :
À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. Ce dernier devra alors inscrire un point d’information sur les meublés de tourisme à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme.
Dans les copropriétés disposant déjà d’un règlement de copropriété, un vote à la majorité (deux tiers des voix) pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu’aujourd’hui l’unanimité est requise.
Nous restons évidemment à votre entière disposition pour tout complément d’information.